취득세 계산 방법 정리 | 주택 취득세율과 지방교육세·농특세 쉽게 보기

1주택 개인이 집을 유상으로 살 때 취득세율은 취득가액 구간으로 정해집니다. 6억 이하는 1%, 6억 초과 9억 이하는 1~3% 사이에서 가격에 따라 선형으로 올라가고, 9억 초과는 3%입니다.

취득세 계산기에 취득가액과 전용면적을 넣으면 구간에 맞는 취득세와 함께 붙는 세금까지 합산해 총 부담을 보여줍니다.

취득세에는 지방교육세가 함께 붙는데, 1주택 표준세율에서는 보통 취득세율의 10% 수준입니다. 또 전용면적 85㎡를 초과하는 주택은 농어촌특별세가 추가로 붙습니다(85㎡ 이하는 비과세).

그래서 표면 세율만 보지 말고 지방교육세·농특세까지 합친 실제 총 세액으로 자금 계획을 세우는 것이 좋습니다.

유상취득에서 조정대상지역 2주택은 8%, 3주택 이상은 12%가 적용되고, 비조정대상지역은 3주택 8%, 4주택 이상 12%로 무거워집니다(1·2주택은 표준세율). 중과 구간에서는 지방교육세 0.4%, 85㎡ 초과 농특세도 0.6~1.0%로 올라갑니다.

취득세 계산기에서 취득 유형(매매/증여), 취득 후 보유 주택 수, 조정대상지역 여부를 선택하면 중과세율을 반영한 총 세액을 바로 확인할 수 있습니다.

생애최초로 주택을 사는 경우(본인·배우자 모두 무주택, 실거주 목적) 취득가액 12억원 이하라면 취득세를 200만원 한도(인구감소지역은 300만원)로 감면받습니다. 취득세가 한도보다 적으면 사실상 전액 면제되고, 한도를 넘는 부분만 납부합니다. 소득 요건은 없고, 취득 후 3년 안에 팔거나 임대로 돌리면 감면분이 추징됩니다.

이미 1주택이 있는데 새 집을 먼저 사는 일시적 2주택이라면, 종전주택을 처분기한(신규 취득일부터 3년, 2026년부터 조정대상지역 구분 없이 3년으로 통일) 안에 처분하는 조건으로 다주택 중과에서 빠져 1주택 표준세율이 적용됩니다. 계산기에서 보유 주택 수를 2주택으로 두고 '일시적 2주택' 또는 '생애최초'를 체크하면 감면·중과 제외가 반영된 세액을 바로 비교할 수 있습니다.

자녀를 출산한 가구가 출산일 전 1년부터 출산 후 5년 이내에 자녀와 함께 3년 이상 실제 거주할 목적으로 주택을 취득하면, 취득가액 12억원 이하·1가구 1주택인 경우 취득세를 100%(한도 500만원, 지방교육세 포함 약 550만원) 감면받습니다. 소득 요건이 없고, 매매뿐 아니라 증여로 취득해도 적용됩니다. 취득세가 500만원보다 적으면 사실상 전액 면제되고, 한도를 넘는 부분만 납부합니다.

신생아 감면과 생애최초 감면(200만원·인구감소 300만원 한도)은 중복으로 받을 수 없어 둘 중 유리한 하나만 선택해야 하며, 한도가 큰 신생아 감면이 보통 더 유리합니다. 계산기에서 '신생아 출산 가구'를 체크하면 두 감면 중 유리한 쪽이 자동 반영됩니다. 다자녀 가구의 주택 취득세 감면은 전국 통일 기준이 아니라 지자체별 조례로 운영되므로(자동차 취득세 감면과 별개) 관할 시·군·구에 따로 확인해야 합니다.

주택을 무상으로(증여) 취득하면 표준 취득세율은 3.5%이고, 지방교육세 0.3%·85㎡ 초과 농특세 0.2%가 더해집니다. 다만 조정대상지역에 있는 공시가격 3억원 이상 주택을 증여받으면 12% 중과세율이 적용될 수 있습니다.

1세대 1주택자가 배우자나 직계존비속에게 증여하는 등 일정 사유는 중과에서 제외되어 3.5%가 적용됩니다. 계산기의 증여 모드에서 조정대상지역·공시 3억 이상을 선택해 두 경우를 비교해 보세요.

취득세는 잔금일(취득일) 기준으로 정해진 기한 안에 신고·납부해야 하며, 늦으면 가산세가 붙습니다. 취득가액에는 분양권·옵션 등 포함 범위도 확인해야 합니다.

여기 결과는 참고값이라 감면 대상(생애최초 등)이나 중과 예외는 실제 세액이 달라질 수 있어 관할 지자체·세무 확인을 함께 받는 것이 안전합니다.